La vivienda en México se construye, en buena medida, sin bancos. Un análisis del Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda (CTIV) de Hábitat para la Humanidad revela que casi nueve de cada 10 viviendas autoproducidas en el país se financian con ahorro de las propias familias y no con crédito formal. Según un reporte de El Economista, este patrón refleja un problema estructural del sistema de financiamiento habitacional que deja fuera a la mayoría de los hogares.
En el país existen alrededor de 28 millones de viviendas edificadas mediante construcción progresiva, lo que equivale a una parte mayoritaria del parque habitacional. Sin embargo, el acceso al financiamiento formal es mínimo: apenas una fracción ha contado con subsidios gubernamentales o créditos privados, lo que obliga a millones de familias a construir sus casas por etapas, conforme reúnen recursos.
Un sistema hipotecario que deja fuera a la mayoría y empuja a la construcción por etapas
La autoproducción de vivienda no es un fenómeno marginal. De hecho, es la forma predominante de acceso a la vivienda para amplios sectores de la población. De acuerdo con el CTIV de Hábitat para la Humanidad, millones de hogares quedan fuera del mercado hipotecario tradicional, lo que convierte la autoconstrucción en la única alternativa para tener un hogar propio.
Esta exclusión tiene que ver con los requisitos del sistema financiero. Un estudio de Hábitat para la Humanidad México señala que los créditos de vivienda suelen otorgarse únicamente a hogares que perciben más de cinco salarios mínimos, lo que deja fuera a cerca del 89% de las familias del país. En ese contexto, la autoproducción se vuelve prácticamente la única vía de acceso a la vivienda para la mayoría de la población.
El problema va más allá de la falta de financiamiento inmediato. Melva Flores, directora asociada del CTIV, explicó a El Economista que la vivienda es el principal patrimonio de muchas familias y tiene impactos directos en salud, educación, empleabilidad y seguridad. “La vivienda es el lugar en el que evolucionamos los humanos… no se puede ver como algo aislado”, señaló.
Financiamiento casi inexistente: subsidios mínimos y créditos privados limitados
Las cifras muestran la magnitud del problema. Según el análisis, apenas 2.4% de las viviendas construidas por etapas en México ha recibido financiamiento mediante subsidios o programas gubernamentales. En el caso del sector privado, el acceso es apenas mayor: cerca de 4% de las viviendas progresivas se financian con recursos provenientes de instituciones financieras.
Las condiciones de acceso son uno de los principales obstáculos. Los créditos suelen exigir historial crediticio, ingresos estables y garantías formales sobre la propiedad del terreno, requisitos que una gran parte de la población no puede cumplir. A esto se suman tasas de interés que resultan inviables para hogares con ingresos bajos o informales.
El problema también tiene una dimensión jurídica. De acuerdo con declaraciones que se dieron a El Economista, en México existen entre 7.5 millones de predios irregulares y cerca de 24% de las viviendas no cuentan con escrituras. Esta falta de certeza jurídica complica aún más el acceso al crédito formal para la construcción o mejora de viviendas.
Construir poco a poco también encarece las casas
La falta de financiamiento obliga a muchas familias a comprar materiales conforme tienen dinero disponible. Esta dinámica fragmenta el proceso de construcción y puede elevar los costos finales de la obra. Según explicó Óscar Montoya, director general de Materiales San Cayetano, al cierre de 2025 los insumos de construcción registraron incrementos cercanos al 6% anual. En periodos de inflación o volatilidad, el impacto puede ser mayor. “La gente que menos tiene es la que tiene que soportar la inflación… si pudieran construir su casa en un año sería más económico”, afirmó.
El gasto depende de la etapa de la obra. En fases de construcción, las familias suelen invertir entre 50,000 y 100,000 pesos por compra de materiales; mientras que para ampliaciones o remodelaciones el monto suele oscilar entre 10,000 y 20,000 pesos.
Innovación y nuevos materiales: una oportunidad para mejorar la autoproducción
Ante este panorama, el Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda ha identificado oportunidades para mejorar la calidad de la autoproducción en el país. Entre ellas está la adopción de materiales de construcción innovadores que pueden reducir costos, tiempos de obra y desperdicio de insumos.
De acuerdo con el propio centro, materiales como tabiques de adobe multiperforado, concretos premezclados y acabados de bajo impacto ambiental podrían facilitar procesos constructivos más eficientes y seguros. Sin embargo, su adopción sigue siendo limitada debido a la falta de información y a la percepción de que son más costosos.
Para revertir esta situación, el CTIV ha comenzado a trabajar con distribuidores especializados y programas de capacitación para acercar estas soluciones a más familias. La apuesta es que la autoproducción, que ya domina el mercado habitacional, pueda realizarse de forma más segura, eficiente y sostenible en los próximos años.
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